이제는 후분양을 보고 싶다.
상태바
이제는 후분양을 보고 싶다.
  • 윤상원 본지 발행인
  • 승인 2020.11.09 20:39
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

시대에 맞지않는 선분양제를 이제는 손봐야 할 때
노무현 정부에서 못다이룬 꿈, 문재인 정부에서 이룰수 있기를

부동산을 다루다 보면 정상가격의 함정에 많이 빠진다. 이 가격이 정상인지? 상투는 아닌지? 등 다양한 딜레마에 빠져서 투자 시기를 놓치곤 한다.

그런데 우리나라 부동산시장에서 투자 시기를 결정할 때 한 가지 딜레마가 더 발생하곤 한다. 바로 선분양의 딜레마다. 모델하우스를 보면서 과연 나의 집이 이대로 나올것인가에 대한 딜레마다흔히 아파트 분양시장에서 발생하는 선분양과 후분양의 딜레마이다.

먼저 선분양제도는 주택이 완공되기 전에 입주자에게 아파트를 분양하고, 공정률에 따라 공사비를 충당하는 방식이다. 건설사의 공사비 확보를 용이하게 함으로써 주택공급을 늘리기 위해 도입된 제도다. 실수요자 입장에서는 분양대금을 마련하는 기간을 충분히 확보할 수 있으며, 후분양제와 비교하면 상대적으로 저렴한 분양가로 주택을 공급 받을 수 있다는 장점이 있다.

하지만 건설사나 주택공급자가 부도 등으로 공사를 마무리하지 못하는 경우 분양받은 사람의 피해가 크다는 위험 요인이 있다. 또 완성된 주택이 아닌 견본주택을 보고 분양 여부를 결정해야 하는 만큼 실제 완공된 주택이 다를 경우 문제가 발생하기도 한다. 그리고 주택을 분양 받아도 실제 입주까지 장기간 소요되는 단점도 존재한다. 특히 조합입장에서 선분양을 진행하기 위해서는 분양보증이 필요한데, HUG가 내부 기준에 따라 고분양가로 판단하면 보증을 내주지 않는 만큼 사실상 분양가 통제 장치가 되고 있다는 문제도 있다.

반면 후분양제도는 선분양제도와 반대되는 개념으로 실물에 가까운 주택을 확인하고 분양받는 방식이다. 일반적으로 60~80% 이상 공정이 진행된 이후에 주택을 분양한다. 따라서 부도 등에 대한 위험이 적고, 실제 건설된 주택을 보고 분양받기 때문에 하자 보수 등에 대한 문제도 적다. 조합입장에서는 HUG의 분양보증을 받지 않아도 되기 때문에 분양가 책정이 비교적 자유롭다는 장점이 있다.

하지만 건설사가 직접 공사비를 조달해야 하는 만큼 금융비용 증가 등으로 인해 공사비가 상승할 가능성이 높다. 실수요자 입장에서도 공사비 상승에 따른 분양가 인상도 우려되는 부분이다. 더불어 분양시점에서 실제 입주까지 기간이 짧기 때문에 분양대금을 확보에 어려움이 있을 수 있다. 사업자금 조달 비용의 분양가 전가, 자금력 있는 대형 업체의 주택사업 과점, 주택공급 축소 등의 우려가 있는 것이다.

둘 중 무엇이 좋다고 일률적으로 구별하기는 힘들다. 그래서 선진국들도 선분양제와 후분양제를 적절히 조화시켜서 유지하고 있다. 그러나 우리나라처럼 선분양제를 100%로 시행하는 국가는 없다. 대부분의 국가에서 50% 미만의 선분양제를 유지하고 있다.

도시 서민들의 주거 해결을 위해 198411월 본격적으로 도입된 선분양제는 이제 없어져야 하는 제도라고 생각된다. 다양한 장점도 있지만 가장 본질적인 문제인 소비자의 선택권 제한이 발생하기 때문이다. 우리는 슈퍼에서 1,000원짜리 과자를 살 때도 실물을 확인하고 산다. 그러나 몇 억에 달하는 아파트를 살때는 물건을 보지 못하고 상상만으로 산다. 선택권의 심각한 제한이다. 노무현 정부에서 후분양제 도입 카드를 언급하며 개혁을 주장하다 슬그머니 후퇴한 기억이 생생하다. 노무현 정부를 이어받았다고 주장하는 문재인 정부에서 이 문제 하나라도 개혁할 수 있기를 바란다.

선분양제 vs 후분양제

 

 

 

 

 

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
주요기사